Immobilier

Donner la nue-propriété après 70 ans protège le logement, sous conditions

13 octobre 2026 Romain Pierre 7 min de lecture

La donation en nue-propriété après 70 ans permet de transmettre un bien immobilier tout en conservant le droit de l’habiter ou d’en percevoir les loyers. L’intérêt fiscal existe encore, mais la décision doit surtout préserver votre autonomie financière, respecter l’équilibre entre vos héritiers et être encadrée avec précision.

Table des matières

Ce que vous donnez réellement en nue-propriété

La pleine propriété d’un bien réunit deux droits : la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien à terme, et l’usufruit, qui permet de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. En donnant la nue-propriété à un enfant, vous conservez l’usufruit et l’enfant devient nu-propriétaire.

Calcul de la base taxable en nue-propriété

Estimez la valeur fiscale de la nue-propriété et la base taxable après déduction de l’abattement disponible.

Résultat de l’estimation

Saisissez les données pour afficher le barème applicable.

Valeur fiscale de la nue-propriété —

Base taxable avant abattement —

Abattement disponible pris en compte —

Base taxable après abattement —

Attention : ce calcul ne couvre pas l’âge de 70 ans, les droits de donation eux-mêmes, les donations antérieures ni les situations particulières. Il s’agit d’une estimation pédagogique ; une validation notariale est nécessaire.

Vous pouvez donc continuer à vivre dans votre maison, la louer et percevoir les loyers. À votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété, sans nouveau droit de succession sur la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

Pourquoi cette formule peut rester utile après 70 ans

Donner après 70 ans n’est pas trop tard. La valeur fiscale de la nue-propriété est plus élevée qu’à un âge plus jeune, mais elle reste inférieure à la valeur totale du bien. Les droits de donation sont donc calculés sur une base réduite. Cette démarche permet aussi d’organiser la transmission de son vivant, de clarifier les droits de chacun et de limiter les incertitudes au moment de la succession.

Cette solution peut convenir à un propriétaire qui veut conserver son logement ou les revenus d’un bien locatif, tout en aidant un enfant à préparer son futur patrimoine. La donation est toutefois en principe irrévocable. Avant de signer, vous devez donc conserver des ressources suffisantes pour les dépenses courantes, les soins éventuels et un changement de lieu de vie.

Après 70 ans, le barème fiscal change la base taxable

La valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Entre 71 et 80 ans, l’usufruit est évalué à 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété à 70 %. Après 80 ans, la nue-propriété représente 80 % de la valeur fiscale. Plus la donation intervient tôt, plus la fraction transmise est faible sur le plan fiscal.

Âge du donateur usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
À partir de 91 ans	10 %	90 %

Exemple de calcul sur un bien de 200 000 €

Pour un parent âgé de 75 ans qui donne la nue-propriété d’un bien évalué à 200 000 €, la base taxable est de 140 000 €, soit 200 000 € × 70 %. Si le bénéficiaire est son enfant et qu’il n’a pas déjà utilisé son abattement, celui-ci peut bénéficier d’un abattement de 100 000 €. Les droits de donation sont alors calculés sur 40 000 €, selon le barème applicable en ligne directe.

L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant se renouvelle tous les 15 ans. Il ne dépend pas de l’âge du donateur. Il faut toutefois prendre en compte les donations antérieures consenties au même enfant pendant cette période. Un don familial d’argent peut aussi relever d’un abattement spécifique avant les 80 ans du donateur, sous conditions. Il ne remplace pas l’analyse globale du patrimoine.

Préserver votre liberté d’action, pas seulement l’occupation du bien

Conserver l’usufruit garantit l’usage du logement, mais ne vous donne pas seul le pouvoir de décider de toutes les opérations. La vente du bien exige l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Avant de signer, il faut donc prévoir ce qui se passerait si vous vouliez vendre pour acheter un logement plus petit, financer une résidence services ou constituer une réserve de liquidités.

Un bien immobilier peut devoir être vendu ou remplacé au fil du temps. Prévoir dans l’acte la répartition du prix en cas de vente, ou le report de l’usufruit sur un nouveau bien ou sur une somme d’argent, évite qu’une transmission destinée à vous protéger bloque ensuite une décision nécessaire. Cette clause doit être étudiée avant la donation, lorsque les intérêts de chacun peuvent encore être conciliés.

Charges, travaux et gestion : les règles à connaître

L’usufruitier assume généralement les dépenses d’entretien, les charges courantes et la taxe foncière. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations définies par le Code civil, notamment celles qui touchent à la structure de l’immeuble. Dans la pratique, la limite peut être discutée. La toiture, la façade, les réseaux ou les travaux de copropriété peuvent créer des désaccords. L’acte de donation peut préciser une répartition des charges adaptée et mentionner les travaux déjà envisagés.

La donation en pleine propriété est plus simple pour répartir les droits, mais elle vous prive immédiatement du bien et de ses revenus. La nue-propriété est donc souvent plus protectrice pour le donateur, à condition de ne pas la confondre avec une disponibilité totale du patrimoine.

Une donation qui protège aussi l’équilibre familial

La donation consentie à un enfant doit respecter la réserve héréditaire, c’est-à-dire la part minimale du patrimoine qui revient aux enfants. La part dont vous pouvez disposer librement est appelée quotité disponible. Donner un seul bien à un seul enfant sans tenir compte du reste du patrimoine peut créer un sentiment d’inégalité, puis un litige lors du règlement de la succession.

La donation-partage pour figer les valeurs

Lorsqu’il y a plusieurs enfants, la donation-partage mérite une attention particulière. Elle permet de répartir les biens entre les bénéficiaires et, sous certaines conditions, de fixer les valeurs retenues au jour de l’acte. Cette stabilité peut éviter que la hausse future de la valeur d’un bien donné ne déséquilibre le partage entre frères et sœurs.

Si un seul enfant reçoit la nue-propriété d’un logement, une compensation peut être envisagée pour les autres : attribution d’un autre actif, soulte ou répartition différente dans le cadre d’une donation-partage. L’objectif n’est pas forcément d’obtenir une égalité mathématique. Il consiste à prendre une décision comprise par les intéressés et cohérente sur le plan juridique.

Les étapes à suivre et les erreurs à éviter

La donation d’un bien immobilier nécessite un acte notarié. Le notaire vérifie les titres de propriété, la situation familiale, les donations passées, la valeur du bien et les clauses utiles. Il établit l’acte authentique, accomplit les formalités de publicité foncière et calcule les droits à régler. Pour un bien de 200 000 €, les frais de notaire pour une donation se situent couramment entre 2 500 € et 3 500 €, auxquels peuvent s’ajouter les droits de donation selon la situation.

Faites évaluer le bien de façon réaliste : une sous-évaluation peut être contestée et entraîner un redressement.
Recensez les donations consenties au cours des 15 dernières années avant d’estimer les abattements restants.
Conservez une épargne disponible : transmettre un immeuble ne doit pas vous priver de marge face à la dépendance ou aux imprévus.
Examinez les clauses d’usufruit, de vente et de répartition des charges avant la signature, pas après.
Informez les enfants concernés pour réduire les malentendus sur la valeur reçue et les responsabilités attachées au bien.

Un rendez-vous préparatoire avec un notaire permet de comparer la donation en nue-propriété, la donation-partage et la conservation du bien jusqu’à la succession. Après 70 ans, la meilleure stratégie ne consiste pas seulement à réduire l’impôt. Elle doit aussi vous permettre de vivre librement et de transmettre un patrimoine lisible, dans le respect des droits de chaque héritier.